日本政策金融金庫へGO

前回の続きです。

私、不動産屋として独立前から少しだけ収益不動産を持っていて、その購入代金の一部を日本政策金融公庫(通称:国金)で借りています。 ...

宅建業者は自ら売主になる場合、2年間の瑕疵担保責任を負わないといけないので、過度なボロボロな物件(その代わり安価な物件)の仕入れ転売って一般人に比べやりにくいです。

特に、私は建築リフォームが得意なわけではないので、仕込める物件はある程度しっかりした物件しかできません。

今回仕込む物件はリフォーム込みで700万円ちょっとします。

私のレベルで自己資金700万円を2年間拘束されるとちょっと厳しいです。

というわけで日本政策金融公庫へ融資の依頼に、今回は2年程度で転売予定なので無担保・運転資金(商品仕入れ代金600万円の申し込み)の融資のお願いです。

いざ、日本政策金融公庫へ

さっそく

・宅建業者として仕入れ転売(事業)をやりたい。

・自身の強み

・収益シュミレーション

を、A4用紙3枚にまとめて、必要書類と一緒に提出、私のビジネスプランを熱く語ってやろうと意気込んでいたのですが、『後で読んどきますね。』と、ほとんど説明する時間もなし。

第3者に客観的な意見をもらいたいくらいなのに、まぁ、金融機関の担当者とすれば、どの制度の融資に乗せれるかを重点的に考えていて、零細社長が考えた細かいプラン(絵にかいた餅)は聞いても仕方ないと思っているのでしょうか?それとも案件抱えすぎていそがしいのか?

その日は書類を提出して、ちょっとだけヒアリングして終了、この担当者、処理はめちゃ早で頭が良さそうです。

その後

その後、電話で『月の売上の推移』を根ほり葉ほり聞かれました。突然、電話をかけてきて、こちらが即答できるかを試しているようです。

私としては月の売上よりも、粗利で経営を見ているので、会話がかみ合っていないような感じです。

なぜ、売上で見ていないかというと、ほぼ利益の無いリフォームの売上と、ほぼ利益の管理料売上や、場合によって支払い広告料が発生する仲介業務売上が混在するから、売上だけでは利益を管理できないからです。

そんな感じで担当者とはかみ合っていませんが、話はどんどん進みます。

『仕入れ商品の転売ということなら、融資期間は5年になりそうですね。』

『運転資金なら7年は貸してくれよ。収益物件としての側面もあるやん。』と言いたいですが、この言い方は、ほぼ決定事項っぽいので下手にかみついてゼロ回答になるより、受け入れたほうが得策なのかと『はい』と答えるしかありません。

3日後『融資承認になりました。金額は600万円、期間は5年、金利は2.11%です。』

と、あっさり承認されました。かかった時間は全部で1週間ほどの短さです。

まとめ

今回は『新企業育成貸付』で無担保・無保証で借りれました。代表者保証無ってのがナイスです。

信用保証協会付き銀行融資も検討しましたが無保証で借りれるのは日本政策金融公庫しかないと思い、保証協会は話を聞いてもいません。(多分金利は同じ位だと思います。)

私は、日本政策金庫と個人で過去に取引があったのですが、その時の担当者は転勤になっていて、今回は新しい担当者に変更予定だったので、事前にに地元の名士の方に紹介電話をかけてもらってから出向きました。

これがなければ『お断り』されていたかもしれません。融資は絶対にえらい人に紹介してもらうのがいいです。

私がビジネスプランを語ろうとしても、あまり聞く気がなさそうに感じたのも、名士の紹介だから、ゼロ回答は出来ないと、初めから担当者が思っていたのかもしれません。(お前はどうでもいいけど、名士の顔はつぶせないってことだと思います。)

まぁ、とりあえず融資OKなってよかったけど、融資期間が短いから賃貸できてもキャッシュフローはかなりマイナスなんだよね。しばらくは我慢タイムです。

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コメント

  1. より:

    融資承認おめでとうございます。
    個人向けの不動産投資に係る融資はヒエヒエになった今、事業者であるからこそそういう手を打っていけるんですね。
    しかし、国金であってもそういう根回しが有効な世界なんですね~。お堅い世界かと思ってましたが、お堅い人だからこそ目をつけられてくないということでしょうか・・・。

    購入価格をみると築年数がけっこう経ってそうですね。でもローンでリノベのお化粧直しなんかは考えていなさそうですし・・・関西方面は今でも転売益狙えそうな市況にあるわけですね。

  2. southosaka より:

    国金対策は、担当者レベルで『通さないといけない稟議書』だと思ってもらえるかどうかで、別に裏口が開いているとか、そんなことではないと思いますよ。

    今回購入した物件はかなり古いもので、総予算のうち100万円はリフォーム代です。リフォーム代と諸経費は自己資金です。
    『2年程度の家賃収益+近隣開発による地価上昇キャピタル狙い』という作戦です。

    本当はそんなに時間をかけるのは費用的に効率が悪いのですが、弱小業者ですので、右から左で転売できる物件は、まぁ手に入りません。地道に頑張って仕入れ先に実績を作り、お得意様になるしかないですよね。

  3. taro より:

    以前、遠方物件の件を問い合わせさせて頂きました、長崎の新規業者タロと申します。
    実は私も、今国金に申込んでおります。タイムリーな記事に目が留まりました。
    私の場合は、長期保有アパートです。期間10年で、500万程度の融資、
    物件は600万4戸ボロアパート、指値で半額以下。表面30%内装後22%くらいで、会社の事務所経費程度を稼ぐ為です。申し込み後10日で面談、さらに2週間程度後に回答という遅さですが、融資は下りそうです。所有マンションを担保に入れます(元々個人の不動産事業時代に公庫担保に入れており、追加債務)
    名士の方に、電話を入れて頂くというのは、さすがですね。

    さて、ちょっとご質問させて頂きたく、初めての案件で、売買なのですが
    売買の重要事項報告書の役所調査で、重要事項報告の各種法律のチェック欄の
    中で、用途地域だとか、接道とかは、調べているのですが、
    チェック欄の最後の方の塊、古都保存法とか流通業務市街整備法とか、核原料物質核燃料原子炉規制に関する法律~とか、様々な法律の塊に、当該物件が該当するかどうかのチェック欄があると思いますが、こういう広範囲な調査は、市役所以外にも、わざわざ原子力機構等に問い合わせて、一つ一つ、該当するか・しないか?をやはり調査
    されているのでしょうか?市役所で立ち往生してしまって、どうすれば良いかと
    悩んでおります。お忙しいところ、ご教示頂けましたらと思っております。
    よろしくお願い致します。

    • southosaka より:

      いつもコメントありがとうございます。また、融資承認おめでとうございます。有担保の設備融資で今はレートどんなもんですか?また教えてください。

      さて、古都保存法、流通業務市街整備法、核原料物質核燃料原子炉規制は正直まったくわかりません。多分該当しないと思うのですが、地元独自の何かがあるかもしれませんので、こんな時こそ自分が所属している不動産協会に質問すると教えてくれますよ。一度、試してください。

      • taro より:

        長崎のタロです。ようやく融資がおりました。満額の800万円でした。
        設備融資・金利は1.45%10年 しかし申込からは、面談が遅れた事もあり、
        1ヶ月半くらいかかりました。物件は1400万を指値で500万になりました。
        仲介もしないといけませんので、飯田建設系に連絡中です。
        開業間もないので、ふんばりドコロです。

        • southosaka より:

          タロさんご無沙汰しています。

          リフォーム代も含むオーバーローン1.45%で最長の融資期間とは、かなりいい条件ですね。
          何度も質問申し訳ないのですが、資金名(制度名)は何ですか?差支えなければ教えていただけると幸いです。

          (例)新企業育成貸付、企業活力強化資金、小規模事業者経営改善資金(通称マル経融資)など

          うまいこと制度に乗せることが国金融資のコツなのかなぁと思い始めています。

  4. タロ より:

    長崎のタロです。
    制度名ですが、借用証書と契約書を見てみると 一般貸付 となっています。
    しかし、開業間もないので、恐らく創業企業として多めに見てくれたのか?
    とは思います。しかしながら、審査はなかなか厳しかったです。3回程追加資料を
    出しました。審査期間中に1件売上がありましたが、それも詳細を説明。
    その上見通しを聞いても、審査次第、ゼロベース、いくらまでなら
    減額しても心づもりあるか?との話がメインでした。
    審査が長いし、売主も待ってることもあり、
    ゼロベースでいいから状況教えてとこっちから電話して聞いたら、
    ゼロベースだが500万か400万で前向きに検討中と言われました(笑)
    ゼロベースというフレーズは何なんでしょうか?
    恐らく400万くらいになるかな?
    と腹積もりしていたら、その後じっと2週間程待って、
    満額との回答でビックリです。

    • southosaka より:

      ご返信ありがとうございます。

      一般貸付ですか?そうすると謎が深まりますね。

      もしかしたら担当者が半期末の成績が足りていないなどの要因があったのかも?と勘ぐってしまいますね。まぁ、理由は判りませんが、とにかく満額融資おめでとうございます。