融資を申し込む

私、不動産屋として独立前から少しだけ収益不動産を持っていて、その購入代金の一部を日本政策金融公庫(通称:国金)で借りています。

当時、借りたの条件が結構よくて

・個人名義での借り入れ

・売買代金の3割+諸経費を自己資金

・買った物件を担保提供

・借り入れ期間8年9か月(105回)

・金利0.96% 固定金利

でした。

借り入れ期間が短いのは国金なら仕方ないですよね。しかし、私の様な貧乏不動産会社勤務のサラリーマンにしては金利がめちゃ安でビックリしました。

強いて言えば『借り入れ期間をもっと長くとれれば良かった。』と思うのですが、何も知らない当時の私は、担当者から提示された条件を『はい』と聞くしかありませんでした。

商品を仕込みたい。

それから時が過ぎ、私は不動産会社のサラリーマンから宅建業者一人社長に、

開業資金は自己資金でまかなうことができました。

今は、家賃収入と管理料収入でなんとか食べてはいけるので、特に運転資金を気にすることはありません。

次の収益物件は常に『欲しいなぁ』とは思っているのですが、私が独立開業でバタバタしている間に、季節は収益物件融資【冬の時代】になっていました。

そんなある日、利回りは低いが将来高値で転売できそうな物件を発見『これ、いいやんけ!』

自己資金で決済できる金額ですが、手元資金は大切です。というわけで国金さんへGO!

金融機関の融資って

昔から銀行融資を使って収益不動産を買う場合、銀行目線で言えば、苦労して稟議書を書いたのに、短期で転売されると、『今後、そんな人とはお付き合いしたくありません。』となります。そりゃそうですよね。

しかし、事業家(投資家)目線で言えば、いくら保有期間中の利回りが高くても、最後の出口が取れなければ利益の確定ができません。

当然、物件を購入時に『最悪、撤退する場合』も考えながら買うのですが、金融機関に『この物件はこれくらいの価格で売れるから大丈夫』と口を滑らすと『そのような投機的な案件に融資できません。』となる可能性があります。(特に国金は)

本来、その物件が『いくらで売れるか?』は【保有期間中の利回り】と同じ位大切なことですが、その話って融資の際に一切話に出ずに進んでいくんですよね。(もちろん金融機関の独自の担保評価をしていますが、実態とはかけ離れています。)

つまりは、いったん収益物件を買えば『金融機関に利息をずっと落としてくださいね。』ってことです。うん。わかります。

私がほかの不動産投資家と違う点

前回、個人で融資していただいたとき、私は個人の収益不動産オーナーでしたが、今は宅建業者の代表です。

宅建業者って不動産を買ったり売ったりするのが仕事ですから、短期転売を『投機的』とは言えないはずです。

とはいえ、上記の金融機関の論理も、もっともなので、今回は無担保・運転資金(商品仕入れ代金)として融資を受けることにしました。

空家を買って、賃借人をつけて、オーナーチェンジ物件で転売する作戦です。保有期間は2年位の予定です。

続く

ブログランキングに参加しています。

ブログランキングに参加しています。

 

 

フォローする