管理会社の姿勢

先日、自社のネット反響からの現地待ち合わせで内覧(店舗)をしてもらいました。

現地に現れたお兄さん(おじさんか?)と若いねーちゃんが、この物件で飲食店をやりたいそうです。内覧してすぐに物件のことはすごく気に入って、その場で申し込みを入れたいとおっしゃっています。

私、飲食店を開業したいという方はたくさん見てきましたが、店をOPENして繁盛店になっている人の傾向として『事前シュミレーションがきちんとできている人』というのがあると思っています。

私が『この店をオープンしたら月商どれくらいになりますか??』と質問すると『客単価平日〇万円・週末〇万円で月に25日稼働として〇万円位やね。』と返ってきます。

そのほかにも、私は個人的に興味があって『アルバイトを何人雇うのか?・仕入れ代金率はいくら?』などいろいろ質問します。答えれないから貸さないってことはありませんが、数字が頭に入っていない人は閉店も早い傾向があると思います。

これとは別で、改装費はプロに見てもらわないといけないのでその場で即答できる人はほぼいません。店舗の案内では1回目でロケーションを見て、2回目に改装業者同行で見積もりという流れが多いように思います。

1回の内覧で申し込みになることは少ないです。

2回目の内覧(見積もり)までの間により詳細な店舗経営のシュミレーションを行うのでしょう。商売を始めようとする人なら当たり前の行動です。

ということですが、今回の人は開始10分で申し込みたいと言ってるし、あまり数字が頭に入っていないぞ・・・

管理会社の仕事って

管理会社としては、入ったテナントがすぐに閉店するのは望ましくないので、借主の経営の資質みたいなものも見ています。内覧してすぐに『ここを借りたい』という直感タイプより、じっくり考えるロジックタイプに借りていただきたいのが本音です。

業績不振の閉店処理は管理会社にとっても大変なことになる可能性がありますから。。。

今回の人は勢いはいいのですが、明らかにシュミレーションが足りていません。しかも大手保証会社審査も否決されてしまいました。通常ならお断りする案件です。

しかし、このテナントは半年ちょっと空室・内装ボロボロなので、借りていただけるだけでよしとします。(保証が薄い別の保証会社を何とか通し、契約書でガチガチに縛りました。)

もし、借主さんのお店が1~2年で閉店となったとしても今回の借主が用意した内装が居ぬきとして手に入ります。

私個人としては、借主さんにも幸せな店舗経営をしてほしいですが、管理会社は貸主の代理人であり、貸主の番犬、貸主の利益追求マンです。

短期・長期どちらも貸主にメリットがありますので、職務をまっとうするために喜んでお受けさせていただくとします。

賃貸経営って金貸しに考え方似てますよね~。

家を貸すか?金を貸すか? 物を貸して、利益をもらって、きっちり返してもらわないといけないですから!

管理会社の仕事はその事務手間の代行会社ってところでしょうか。

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コメント

  1. taro より:

    先日、質問をさせて頂いた、長崎で開業した新人のタロと申します。
    矢継ぎ早の質問で申し訳御座いませんが、お伺いさせて下さい。

    遠隔地、具体的には神奈川の不動産を、私の友人が買いたいとの事で、
    長崎の私に、仲介してくれと依頼されております。
    (※初依頼です、、、)

    実は以前、私が不動産投資を行っていた時に、東京の仲介会社に依頼して
    、一度もその仲介さんに会わずに、長崎の物件を買った事があり、
    こういう事もあるハズだと思いながら、
    それを逆の立場でやるとしたら、どうすればいいのか、良く分からず、
    まずはその物件の取り扱い物元さんに
    問い合わせて、担当者から返事させます。という事で、待っている状態です。

    ちなみに、その部屋(マンション)はオープンハウスがあったようで、
    友人は勝手に見て気にって、私が地元で開業した事を知っていたので
    仲介させてあげる、、、とありがたく申し出をして頂いた次第です。
    当方は客付け会社という、一応の立場です。

    このような遠方の物件を取り扱うにあたりまして、
    注意点と、実務上、例えば重要事項報告書の作成を行うにあたって
    (元付がやって頂けるのか?)
    気を付ける事とか、そもそも、その友人も、この件では私の出番は少ない
    ハズなので、物元さんに色々と動いて頂く場合、手数料的な
    マナーの様な(物元さんへの謝礼)習慣はありますでしょうか?

    その他、遠隔物件はそもそも取り扱いずらいとか、これだけは気を付ける
    (マナー)等々ありますでしょうか?

    こういうケースも業界では時々あるのでしょうか?

    よろしくお願い致します。                     

    • southosaka より:

      コメントありがとうございます。

      私は売買で遠隔地の物件契約はしたことはありませんので参考にならないかもしれませんが回答させていただきます。

      まず、ご自身が経験した手数料を支払う買主(お客さん)の立場と、今回の手数料をもらう業者の立場が違うことに注意しないといけません。

      ご存じだと思いますが、不動産業者が売買仲介を行う場合①内覧業務②契約・重要事項説明業務③決済業務、つまり3回程度は業務に立ち会うのが一般的です。

      これを、元付け業者にやってもらうというのは、元付業者の立場になれば『仕事をしていない』と思われても仕方がありません。どこかの業者がやっていたオープンハウスで内覧させてもらったというのも行儀のいい話ではありません。

      元付不動産業者の立場になれば、買主側から出たクレームでも共同仲介の場合、責任は同じなので、買主と仲介業者の素性は知ってから契約したいものです。(危ないヤツとは契約したくないと思っています。)

      ここまで批判的なことばかりになりましたが、開業直後にきれいごとだけでは食べていけないというのは私も痛いほどわかります。私がtaroさんの立場でも『何とかならないかな?』と頭をひねると思います。

      ①案内なし②重説は元付にお願い③決済は買主にお願い、で出来なくはありません。何とか、この話を成立させたければ元付業者の全面的な協力がないとできないので、一度正直にお願いしてみてはいかがでしょうか?

      もし、私が元付業者の立場で『早く売ってしまいたい』と思っていたら、多少、業務とリスクが増えても取り組むと思います。(重要事項のための物件調査は一般的に元付がやるものだと思います。)

      元付業者が難色を示すようなら、今は格安航空券もありますから現地まで行って契約するのも、せっかく声をかけてくれた友人の為にいいのではないでしょうか?

  2. taro より:

    アラフォー一人社長様、ご返答頂きまして大変、ありがとうございます。
    まさにおっしゃる通り、やってみたいのはヤマヤマなのです。
    しかし、ネット上で質問をし、知り合いの先輩業者にも聞いた
    のですが、オープンハウスとか、相手先(物元)が少しでも先に
    絡んだ物件に、後から出て行く事がタブーだというご意見でした。
    まさに、アラフォー一人社長様がおっしゃる、
    「行儀が悪い」に該当すると思われます。
    従いまして、これを教訓とし、今後は、遠隔地でも
    飛行機で必ず参加、仕事完遂の徹底を行い、
    しかし、行儀は守るという事で、心してやりたいです。
    新人業者なので、色々と考えてしまっております。

    • southosaka より:

      taroさん
      そういえば、私も昔友人から『埼玉の物件って紹介できる??』って言われて、断ったことを思い出しました。

      金額にもよりけりですが、これからは、遠方の物件でも取り組んでいこうかな~?

  3. taro より:

    アラフォー一人社長様:
    この物件はあきらめました。友人は買う気満々で、自分で動きはじめました。
    私もそこは、もう当然で、無償でアドバイスしている状態です。
    そんな時に知り合い経由で、ひょっこり賃貸の依頼が(笑)
    お部屋探しを行い、申込書を書いてもらっています。
    これまで私は不動産賃貸業をして来ていたので
    売買専門大家、(実務素人大家ですが)と自負しておりましたが、
    初業務は賃貸でした(笑)
    果たして成約なるやら、、、
    アラフォー一人社長様でも、以前は遠方はお断りされていたんですね。
    私は基本的に不動産賃貸業メインなので、ここを充実させ、自分で
    自己物件の元付になって進めて行く予定です。
    時間が作れれば、遠方も視野に入れております。(今はまだ実務経験が無いので
    遠洋航海はやめておきます)
    まずは業界の習慣とマナーを学習します。

    • southosaka より:

      taro様
      返信遅くなりました。

      初契約おめでとうございます。
      生意気ながらアドバイスさせていただくとすれば、taroさんのファンをいくら増やせるかが、今後の収益に関わってくるかと思います。
      今回、紹介された人も、契約してくれた人もいい取引ならリピートしてくれるはずですから

      また、いろいろと意見交換させてください。

      業界のマナー的なことは、地元の不動産協会の集まりに参加して、先輩にかわいがってもらいながら勉強するのがいいですよ。お時間あるようでしたら試してください。