法人契約(賃貸)についての考察

年度末なので退去が何件か重なっています。私のような弱小不動産屋もぼちぼち忙しくさせていただいております。

私は、退去の申し出があったときには、後学のために借主に提出してもらう解約通知書に『退去理由』を書く欄を追加しているのですが、その理由はいろいろです。

この時期は『卒業』『転勤』などが多いようです。

まぁ、卒業、転勤というと仕方がないようにおもいますが、昔の賃貸経営と違い、礼金などがほとんどもらえずに、ADなどの募集コストがかさむ最近の状況から、短期の解約は大家さんにとって金銭的にデメリットになり歓迎しない人が多いでしょう。

今日は大家業界でまことしやかにささやかれる噂について、思い切って書いてみたいと思います。

小売り大手I社の法人契約は1~2年の短期で解約になる。

【I社の法人契約は短期の解約になり美味しくない】

I社は日本有数の小売りで、自宅近くにあるので私もよく利用します。そのI社の法人契約が3月末で解約になりました。今回を含めI社の法人契約は4回経験していますが、そのうち3回は約2年の短期の解約です。

というか、実際に昔、私がI 社に勤務している大家さん(店長級)に『I社の法人契約はすぐに出ていっちゃうから嫌がられるよ~。』と実際に話を聞いていますしね。

今回それを裏付けるため、退去時に元入居者にそれとなく聞いてみました。今回の入居者さんは新卒から2年間お住まいの女性です。

管『きれいに使っていただいてありがとうございます。今回請求する原状回復費はございません。鍵の返却をお願いいたします。』

入『ありがとうございました。』(スッと鍵を差し出す。)

管『今回は転勤ですか?』

入『はい、奈良に行くことになりました。』

管『そーですか、けっこう近くですね。ところで、I社の新卒の方って大体2年で転勤になるもの何ですか?』

入『私の周りはそうですね。』

管『やっぱり』(心の声)

この事実にどう対処するか?

I社の新卒が2年でほぼ転勤になるとしても、申し込みが入ってしまうと、それを断るのは現実的には難しいです。

法人契約の場合は、保証会社を無しにするなどの条件交渉が必ずあるので、住む方の内容をヒアリングして、新卒の場合、引く手あまたの人気物件の場合は、それとなく断ることもできます。(実際にするかどうか別にして)

唯一、短期の解約にならなかった方はSV職(スーパーバイザー)の方で年齢は40歳台の方でした。(3LDK、家族と同居)このことから支店長級以上の幹部が住む契約は短期解約にならない可能性が高いと考察します。(年配の平社員もすぐに転勤になった経験がありますので)そりゃ幹部はコロコロ転勤にならないですよね。

これに対して、この元入居者と同じタイミングで入居した。H製薬の新卒社員は、まだ住んでいただいております。製薬会社って転勤少なそうですもんね。H製薬の本店を調べてみると・・東京か

ついでに言うと、受け入れるのをためらう代表選手として大学2年生(文系)というのもあります。ほぼ間違いなく2年で退去になってしまいます。(理系は大学院に行く可能性が高いので歓迎です。)

本日のまとめ

入居中の管理がやりやすい法人契約はありがたいことも多いですが、転勤による短期解約についてもよく考えて、入居者に入ってもらうよう誘導しましょう。実際に住まれる方の背景を考えればだいたいわかります。

私はシングルタイプの部屋でも平均入居期間は4年は欲しいと思っております。

細かいことですが、この点を意識するのとしないのでは、長い目で見れば大きな差になると思いますよ。

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コメント

  1. より:

    こんにちわ。私が昔働いていた不動産屋では新築の賃貸マンションができると竣工前に法人に社宅としていかがっすか?という営業がなされていました。
    一棟まるまるとか、ほとんどがその法人契約となるとパッとみ良さそうですが、大口で借りてやるという心持ちなのか、法人側にイニシアティブを握られフリーレント半年とかわけわかんない契約かまされていたのを思いだしました。新築でフリーレント半年って・・・。
    そして業績悪化により社宅縮小、退居はごそっと。あの時の法人賃貸営業部の方たちの社内評価はお察しです。
    一見契約としてかたそうですが、もろさもあり悩ましいですね。

  2. southosaka より:

    コメントありがとうございます。
    法人契約は仲介側に回ると固くてうれしいのですが、元付側だと注意しないといけないこともありますよね。