管理会社の選び方

本日は『任せたい管理会社』について考えてみたい。改めて考えると簡単なようで難しい。

まずはインターネットで『管理会社の選び方』とググってみると、以下のような答えが見つかった。

・客付け力が高い

・ネット集客に強い

・トラブル対応能力が高い

・物件から近い

・レスポンスの早い

・実績が豊富

・管理体制が整っている

どれも、その通りだと思う。しかし、何か物足りない。

賃貸物件保有の目的は人それぞれいろいろあるかとは思うが、少なくても私がそうであるように、大多数の人が『収益を上げる』目的で保有しているのだと思う。

保有していることで自己顕示欲を満たすことを目的とする特殊な方は置いておいて、そうすると『儲けさせてくれる管理会社』が絶対の正解ということになるが、そんな短絡的な回答は、どうかと思うので、もう少し掘り下げて考えてみる。

しかし、私は自分が賃貸管理会社を経営しているので、このタイトルは何とも書きづらい。なんとか絞り出して書いてみる。

任せたい管理会社とは、どんな会社?

私は大阪の人間だから、例えばまったく土地勘のない地方都市で自主管理物件を購入したシュチュエーションを想像しながら書いてみる。

そうすると、まだ人間関係ができていない人でも『税金・会計など数字に強い管理会社』であると話が早くてありがたい。

前述のとおり、賃貸物件の保有目的は『収益を上げる』ことだから、目的達成のために意思疎通(打ち合わせなど)をするには、会計の知識は必須だといえる。会計を知らないというのは言語を知らないとも言えるのではないだろうか?

まぁ、これは私の好みかもしれないので全ての人に当てはまるかといえば、そうでもないような気もする。

任せたい管理会社その②

次に、管理会社担当者が『オーバーワーク』でないか確かめたい。

いかに素晴らしい担当者であっても、1人当たりの作業量が多すぎて管理の目が行き届いていないケースも散見する。

これは、担当者が悪いのではなく、会社が適切な労働環境を提供しているかどうかだが、できれば、担当者がどれくらいの物件を担当しているか聞いておきたいところである。

バックオフィスに補助者がどれだけいるかにもよるが、通常300部屋から多くても500部屋まで位がキャパの限界だと思う。

任せたい管理会社その③

そして、これが一番大切ことである『誠実で勤勉である』ことだ。

なんだ、そんなことかと拍子抜けした人は、まだまだ業界のことをご存じない方だろう。賃貸管理業者を含む不動産業界は『千三つ屋』といわれ、業界人は『千回に三回しか本当のことを言わない』とされており、さすがにそこまでは言い過ぎだと思うが、まったくの言いがかりだとも思わない。

三つ子の魂百までとはよく言ったもので、ウソをつく人間の根本はなかなか変わらないから、たとえどれだけ実力があっても、虎の子の資産を預ける管理会社として長い付き合いはできないと思う。

数字的センスがあって勤勉で真面目な人って、そんな人なかなかいないか!でも、諦めたらそこで試合終了だよ。

まとめ

最後に私が言いたいのは、賃貸経営は他力本願では成功しないということ。

賃貸経営は所有者が社長みたいなもので、社長の指示で取引先である管理会社が動くのである。支持の出し手、受け手両輪のバランスがしっかりとれて、初めて良い結果が出るのは言わずもがなであろう。

おまけ、強い仲介会社との付き合い方

まず、『強い仲介会社』の定義は難しいが、私の地元ターミナル駅の賃貸仲介会社群をみても、強い会社・弱い会社はあると思う。

ここで、強い弱いって何だろう?と考えてみて、私は気づいたことがある。

結論

『強い・弱いなど考えるだけ無駄』

理由

『ローラー作戦で全部回った良いから』

以上

極論かもしれないが、仲介会社ってところは基本入居者(借主)の味方をするもので、大家さんの味方が欲しければ管理会社に任せるほうが良い。

彼らは大家さんの賃貸経営の成功ではなく、入居者をいかに効率よく契約にこぎつけるかを必死で考えている。そこを、うまく利用する必要がある。

もちろん、消費者の意見を聞くことは大事だが、仲介会社からヒアリングを行っても、参考になる意見はほとんどないというのが私の持論だ。(少しだけ参考になることもある。)

『良薬は口に苦し』ということわざをご存じだろうか?私は強い不動産業者は毒にも薬にもなるとおもっている。玉石混交で入居者を紹介してくれる仲介会社は使い方によっては毒にもなることに注意が必要だ。

大家の集まりにて

私は大家さん達が『あそこの仲介会社が強い』という会話をしているのを聞くと、心の中では『そんなことより、自分の物件の掃除でもしたほうがいいのにな~』と思っている。

自分の物件が『繁忙期なのに全く反応がない』状態であると、不安になり『営業が足りないのではないか』と思うようになる気持ちはわからなくもないが、多くの場合、問題の本質はそこではない。

一般的な告知ができていれば『仲介会社がどうだ』ではなく、他の問題であることが多い。冷静に考えてみてほしい。

お詫び

今回は自分のポジショントークは抜きにして書いたつもりだが、やはりどこかで影響してしまっていると思う。立場上書きにくい点もあり、半端な表現になってしまったことをお詫びしたい。

私が言いたかったことは、賃貸経営の成功には『強い営業』がどうこうではなく、月並みだが、基礎をしっかり学び、当たり前のことをしっかりやっていく、そんな地道な一歩一歩が必要ということだ。

医者にも『内科』『外科』があるように、不動産業界と一言でいっても中身は細分化されている。

その中で私はたまたま、賃貸物件の管理業務を中心に活動しているが、生き馬の目を抜くこの業界で、この考え方は自分に合っているような気がして、気に入っている点でもある。

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