客付け力の高い管理会社に違和感

私は小さな賃貸不動産管理会社を経営しているので、新たな収入を増やすべく、やっぱり管理案件を受託したいとはおもっている。

そうすると、どんな営業方法が良いのだろうとネットでググってみたり、たまにそういう記事を読んだりすることもある。そうすると『客付け力のある管理会社に任せなさい』と書いてあることがあるが、私はこの表現にいつもモヤモヤしている。

自分の営業のことだから、批判的なことを言うと、負け惜しみに思われるのもはずかしいが、本日は思い切って私の考えを書いてみたい。

違和感の正体

私は『客付け力の強い管理会社』という表現に違和感を持っている。賃貸不動産管理会社はどちらかといえば守りの性質で、客付けが強ければ、それでよいとは思わない。

おそらく私が読んだ記事を書いた方は『客付けが強い管理会社』ではなく『客付けが強い仲介部門がある管理会社』に任せなさいということを言いたかったのではないかと考えている。

賃貸管理と賃貸仲介は違うということをまずは理解してほしい。

そのうえで、大家さんの立場になれば、自分の物件に何とか入居者を放り込んでほしいと思う気持ちもわからなくはないし、それはある意味では正解かもしれない。

しかし、それだけでは『浅はかな考え』と言わざるを得ないだろうか?

先ほど『ある意味』と書いたのは、賃貸経営は『入居者を入れたら』終わりではなく、そこがスタートなのである。

せっかく入居者が決まっても、短期の解約になり、リフォーム代や契約事務コストばかりかかるのでは意味がない。それに素行不良な入居者が入ると、他の部屋まで悪影響を及ぼす可能性もある。(結果として優良入居者の長期入居になり正解になったパターンもある。)

賃貸経営は『どんな目的で』『どんな入居者層を狙う』など長い目で考えることはたくさんある。あなたの賃貸経営の正解は何だろうか良く考えていただきたい。

あえて、強い弱いを考えるなら、相対的に競争力のある物件という表現は適切かもしれない。

『他と比べ割安感を感じさせる物件に見てもらうためにはどうしたらいいのだろう?』『入れ替わりの少ない入居者層を狙うにはどうしたらいいのだろう?』など、こちらも考えることはたくさんある。

つまり、強い客付けイコール賃貸経営の成功ではないということだ。

賃貸経営のウエイトの中で客付けはもちろん重要だが、1番というわけではない。入居者が入りたくなる商品企画力、税金・ファイナンスの知識、賃貸経営に関わる法知識など、どれが一番重要かは、その物件の置かれている状況にもよるので一概に言えることではない。

もちろん、状況によって『強い客付け』が必要になる場面もあるかもしれないが、前述したとおり、管理と仲介は違うから、管理会社が客付けに強い必要は必須条件ではない。

その時の市場マーケティングだったり、『強い仲介会社』を利用する術を知っているかのほうが重要だったりする。

逆に、常に強い仲介がないと稼働しない物件というのは本質的に問題を抱えた状態のようにも思える。よく考えてほしい。『強い客付け』が必要なシチュエーションは意外と少ないのである。

私の個人的な考え

私は大家でもあり不動産業者でもあるのだが、自分は『強い仲介』ではないと思っている。

自意識過剰に言わせてもらうと、市場調査もきちんとしているし、不動産関係の法律・ルール慣習・税金などきちんと勉強している自負もある。

だから『強い仲介』でなくても個人の賃貸経営はできていると思っている。(経営の規模はさておき)

個人の賃貸経営と書いたのは、私が管理させてもらっている物件は、責務として賃貸経営の成功を願っているし、その努力もしている。しかし、ゴールの場所は大家さんによって違うので、100%の正解かと言われれば、それはわからない。

私にできることは、一歩一歩着実に管理を行うことだけだ。

自主管理している大家さんには管理会社の立場を自分の業務に置き換えて読んでいただきたいと思う。あなたの物件には何が必要なのでしょうか?

本日は批判ばかりになってしまったので、次回は『強い仲介会社』との付き合い方と『任せたい管理会社』を考えてみたい。

ブログランキングに参加しています。

ブログランキングに参加しています。

 

 

フォローする

コメント

  1. より:

    客付けと管理はまた別ですよね。おっしゃるとおり、短期解約を繰り返し常に強い客付けが必要な状況は異常事態であると思います。短期解約が起きてしまう理由には管理の面が強いかもしれませんが、そういう入居者を引っ張て来た客付け業者にも要因があるかもしれません。ADと仲手を簡単につまみたい一心で。それでまたADと手数料払って再募集かけなきゃいかんとなると大家さんは賃貸経営に辟易してしまいます。

    ちなみに、一人社長の賃貸管理会社って、マンパワー的にできること限られてしまいますが、物件の清掃であったり、建物関係のマネジメントはどうしているのでしょうか?私は管理会社としてストック型の収入を当然増やしたいと思いますが、一人でやった場合とても管理料をもらえる業務がこなせるかという点で不安に思っております。
    いつもありがとうございます。任せたい管理会社偏も楽しみにしています。

  2. southosaka より:

    いつもコメントありがとうございます。
    具体的な業務内容については個別でメールさせていただきます。