借主を選別するリトマス試験紙の必要性

賃貸の事業用物件(店舗・事務所)の出店にあたり、例えば【ラウンジ・クラブ】の場合は【風俗営業許可】が必要であり、風俗営業許可申請は複雑難解であるから申請は専門家である行政書士に頼む人が多いと思う。

ラウンジやクラブはどこでも営業できるわけではなく、出店できる用途地域がきまっていたり、出店できる用途地域内でも、近くに学校などがあると出店できなかったりする。

宅建業者は借主に契約にあたり影響のありそうな重要なことは事前に説明する義務を負っていて、契約後に『実はラウンジは営業できない場所でした。』ということが発覚すると、重説違反となってしまう、また、契約後数年が経過して借主の無許可営業が発覚しても同様だと思う。

それくらい重要なことなのに、不動産業者の中には『風俗営業許可』のことを全く知らない人もいると思う。私も表面的なことを知っているだけで、具体的な話を相談されれば『専門家に聞いてください』と答えるようにしている。

何が言いたいのかというと、事業用物件の場合、借主の事業形態によっては、かなりの専門的な法知識が必要であるが、私たち宅建業者の免許の要件である、【宅地建物取引士試験】には上記の風営法は試験範囲に出てこない。

事業用物件の借主は

普通、商売を始めようとする人は、関係する認可関係について調べるものであるが、問題なのは、勢いだけで全然調べずに出店計画を立てる人も中にはいる。すると、素人宅建業者素人借主お互いに、どのような認可が必要かすら、わからない状況が発生する。

途中、内装屋さんなどに【たまたま教えてもらう】可能性もあるが、そのようなことも起きず、無許可ラウンジが出来上がって、さっそく近所から通報がはいり、無許可営業が発覚し『ここは風営法取れない地域ですよ』となれば、その時点で内装費・広告費など出店にかかった費用はかなり多額になっているだろう。

私の感覚からすると『自分の商売のことは自分で調べなはれや』と言いたいところだが、そんな状況でも不動産業者は借主に『なんで教えてくれなかったのだ』と強く迫られると、損害賠償しないといけない可能性も秘めている(必ずではないが)

まだ、ラウンジ・クラブの風営法は比較的簡単な方だが、役所の補助金が絡む福祉関係の出店などの認可関係はかなり難しいし、それ以外にも私が経験したことのない認可関係は沢山あると思う。

どうすればよいのか?

繰り返しになるが、普通は借主が出店前に関連法規について調べるものであると思っている。

ノーガードで突っ込んでくる借主がいた場合、宅建業者としてどこまで借主に説明しないといけないのか?もちろん、すべて説明しないといけないのだが、専門的知識が必要な業種の場合、出店にあたりどのような法令上の制限がかかっているか調べるのは、正直にいってかなり難しいと思う。

対策としては事前によくヒアリングすることだが、それですべてかわし切れるとは思わない。

そんな、世の中の理不尽さを嘆いても仕方がないので、私は考えた。申し込み前に【誓約書】を入れてもらうのである。条文は

『私は、賃貸物件の出店にあたり、法令に基づく営業許可について十分に検討を行いましたので、申し込み日以後は、貸主及び仲介会社に対し前記に関わる内容についてご迷惑をおかけいたしません。』

この内容で重説違反をかわせるかどうかはわからないが、かなり重たい内容なので、少なくても借主に熟慮してもらうきっかけにはなると思う。逆に、この書類を書くのを嫌がる借主は契約しなくて正解だともいえると思う。

これを書いていると、先日、不動産業者の集まりに参加したとき、その会の長老格の方が『ホンマややこしい借主と契約しないのが一番やで』と言っていたのを思い出す。特に事業用賃貸物件の場合は契約していい人か?どうかのリトマス試験紙が必要だと思う。

これは宅建業者だけでなく、貸主にも理解しておいてほしい内容である。

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コメント

  1. より:

    地雷にあたるリスクをさけるためのリトマス紙、いつもホントに勉強させてもらえる記事ありがとうございます。事業用テナントは勉強が必要ですね。
    私が相手に使用としている入居者は地雷原さながらなので、大家の損失リスクを考えるとやっぱりお断りしなくてはいけない方もでてくると思います。
    高齢者とか理解ありますよーとうたっていてもどうしても許容できない部分はあるので。

  2. southosaka より:

    いつもコメントありがとうございます。地雷というと過激ですが、要はそういうことです。不動産業界独特の世界観ですね~。

    貴ブログ大変勉強になっております。