連帯保証人の職業が弁護士さん

年末ですね~。今、年末引き渡しのソシアルビルの定期建物賃貸借契約の契約書を作っています。おかげ様で、今まで管理物件は稼働率100%で、12月で1室退去の申し出がありましたが、今回は募集すると、すぐに複数人の契約希望者が現れました。

3年ほど前はテナント募集に苦労しましたが、今は募集をすると不思議と申し込みが複数ある状態です。おそらく近所の無許可風営法飲み屋さんが、最近摘発を受けたので、許可が取れる本ビルが注目されているのだと思います。ビルオーナーとしてはこれを機会にできるだけ定期建物賃貸借契約に切り替えていきたいので、賃料を上げるではなく、稼働優先で行くということで合意しています。

定期建物賃貸借契約で募集しているテナントに申し込みが入りました。 家賃保証会社『全保連』の審査...

しかし、今回、私はちょっと契約警戒レベルを上げています。なぜかというと、申込人は20歳台のおねーさんですが、連帯保証人が知人の弁護士さんなんです。

今まで、若い女の子(多分ホステス系の女の子)の前でええカッコする自称『知人不動産屋』は、たくさん見てきて、すべて撃破してきましたが、相手が弁護士さんになると、たとえ、こちらが間違えていないことでも相手のフィールドの訴訟に引きずりこまれれば、ちょいと面倒です。

ちなみに不動産業界では昔から『先生』と呼ばれる職業の人との契約は警戒レベルが上がる代表選手です。(あとは同業者の契約も)

これはいつも以上に契約を慎重にしなくてはいけません。とはいえ、不動産の契約は重箱の隅をつつきだしたらキリがありません。うーん、どうしよう。。。と作りかけの契約書を眺めていると妙案が

『そや、先に連帯保証人に接触してしまおう』

賃貸の契約ではほとんどの場合、連帯保証人とはやりしません。契約内容の説明も直接はしないことが多いです。(きちんと契約書読んでくださいね。ということです。)

作戦は『弁護士さんというと、契約のプロですから今回は先に契約書案チェックしてもらえますか~?』とあえて先に、連帯保証人の弁護士さんに契約書を渡して、質問事項をもらうようにします。

そのやり取りの中で常識的なやり取りならそのまま契約続行ですが、鬼の首を取ったようにアラを探すようなタイプの保証人なら、審査落ちとして別の人と契約に切り替えます。

おそらく保証人は申込が複数かぶっていることまでは知らないと思いますので、このやり取りで相手の人間性が確認できるかと思います。

儲けよりも大切かもしれないこと

賃貸借の契約って関係がずっと続く継続的契約なので、儲けの多い少ないよりも取引の安全性のほうが重要だったりします。もちろん、ツッコまれるようなミスをしないのが当たり前ですが、基本的に貸主と借主の利益は相反関係です。なので、どれだけ注意しても契約後に借主貸主の利害がぶつかり爆発する可能性はひめています。

『利害がぶつかったときにきちんと紳士的な話し合いができる人か?』どうかも契約前の審査では重要なチェックポイントです。思い違いがあり短期の解約になると、借主さんはもちろん家主も管理会社もダメージを受けます。家主はきちんとした人に末永く物件を借りていただきたいものです。

というわけで、契約書(案)を先にメールで送付して、目を通していただき、質問があれば下さいと伝えました。

保証人弁護士からの回答は

すると帰ってきた答えは

『この保証会社保証料ってなんですか?』

えっ・・・家賃保証会社のこと知らないんですか?

思っていたのと違う質問が来たので、逆に回答に困りました。

しかも、申込人を通しての質問なので、連帯保証人の雰囲気もわかりません。

あえて、なにも知らないふりをしてるのかと勘ぐってみても、これ以上、露骨に接触しようとするのも不自然です。

能ある鷹は爪を隠すか?本当に賃貸不動産のことは何も知弁護士らないなのか・・・

結局、見切り発車になってしまいましたが、年内最終契約はこんな感じになりそうです。

今回のような場合だけではなく、この『先に契約書案を先に見て頂く作戦』は、不動産業者と借主お互いに誤解・勘違いの可能性を減らせるいい作戦です。意外とやっている業者さんは少ないように思います。契約書・重要事項説明書の読み合わせ時間短縮にもなりますし、今後も引き渡しまで時間がある場合はできるだけやっていきたいものです。

『契約書(案)を先にお渡ししますので、ご一読いただき質問があれば先にいただけますでしょうか?』と一言付け加えメールを送るだけなので手間もそれほどかかりませんしね。

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