賃料減額のお願いがありました。

先日、借りていただいているテナントの借主法人の担当者から折り入ってのお話があるので時間をとっていただけないでしょうか?』と電話がありました。

借主さんからの折り入ってのお話が、貸主にとっていい話なわけがありませんので、管理会社の私も一気に警戒モードに

管『はぁ、どんな話でしょうか?あらましだけでも教えていただけないでしょうか?』

借『実は、〇〇ビルを借りてもう20年以上になりますし、ここらで賃貸条件を見直していただけないかと考えておりまして』

いきなりうれしくない話をされるとドキッとするものです。冷静を装いながら、頭の中はどうしよう?(汗)となってしまいます。

うれしくない話なのに面談してしまうと相手のペースになってしまいます。なので、このまま電話で要件を聞くことにしました。

※相手が偽物ではないかの確認は必須です。

この借主さんは東証一部の上場企業で、かなりの店舗数を全国展開しています。きっとこの担当者もシビアな減額交渉を潜り抜けてきた歴戦の強者でしょう。言葉がよどみなく、堂々と交渉慣れしている感じです。

管『具体的にはどのような要望でしょうか?』

借『20年以上借りさせていただいているので賃料を見直していただきたいと考えています。それと、契約当時600万円という今の基準では比較的多めの保証金を預け入れているので、今の基準に算出しなおして、余った分はご返金いただきたいと思います。』

と、なかなか強気なことを言ってきます。具体的な金額を先に言わないのは交渉の鉄則ですね。

管『ご要望はあらかた理解しました。建物オーナーに確認してみないと、私では回答ができません。回答は、そうですね~1~2週間お時間いただいていいでしょうか?』

と、回答時間を長めに設定しておきました。

管『ちなみに、条件変更に応じられない場合は退去されるということでしょうか?』

と反撃してみました。

『いえ、そういったわけではありません。引き続き末永くこちらで営業したいから、ゆえのお願いで、退去するつもりはございません。』

さすが、何とも当たり障りのない回答です。たくさんの方と交渉しているから直ぐに、上手く答えられるのでしょう。私も相手の言葉をそのまま信じるほどお人よしではありませんが・・

電話を切った後も『退去はまずいな~』とドキドキしてしまいます。

状況の確認をしてみた

まずは、契約書を読み込んで事実関係の確認をしなくてはいけません。

このビルは4年前から管理させていただくことになり、契約書は私が作ったものではありません。

契約書を読み込んでいると、平成8年からの契約で保証金は600万円(解約時30%敷引)そして、契約当時の賃料が25万円だったのですが、現在は20.5万円になっています。どこかで減額交渉があったことが読み取れます。いやだな~。

もし、このテナントが退去してしまい毎月20.5万円の収入がなくなるのは家主としてかなりイタいです。また、保証金返金も金額が大きいのでつらいと思います。

次に相場から考えます。賃貸面積14坪なので20.5万円÷14坪=14,642円(坪単価)です。

あれ?思ったより高くない。この立地なら今の相場は最低でも15万円、しかもこの辺りは最近出店したいテナントが沢山いる地域なので、20万円でも借り手がいるかもしれません。(このあたりの商業地は賃料が上昇しています。)

この情報をもって家主と相談しました。

続く

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