定期借家のリスクについての考察

先日、久しぶりに定期建物賃貸借契約をやってみて、よかった点はたくさんありましたが、逆に『このパターンは逆に危ないんじゃない?』という点にも気づかされました。

貸主(物件オーナー)に物件管理人として雇われている私としては、悪意を持って利用されるとまずいので、ぼやかして書いてみます。

危ないパターン

気を付けないといけないパターンは、ずばり【契約満了したのにも関わらず、賃借人が居座った場合】です。(動産を片付けない場合も含みます。)

この場合、貸主が元借主(占有者)・動産を強制的に排除してしまうと、自力救済となってしまい、それを避けるためには結局、貸主は裁判をして強制執行をしないといけません。しかも、賃貸借契約満了によりせっかくつけた家賃保証がなくなっている状態ですので、実費で強制執行しなくてはいけません。

これは、かなり痛いです。

また、この状態での【未払い】は家賃保証会社の代位弁済情報(家賃滞納などをすると載るデータベース)にも登録されませんし、抑止力が効きにくい状態になっています。

対策として考えられるもの

このパターンを回避するために、まず考えられる防衛策は、契約満了後に明渡遅延した場合の損害金の設定ですが、実務でよくある『賃料の倍額に相当する損害金』位では手間を考えると足りませんよね。

次に、残された動産に関しては、契約満了後に残された室内動産について廃棄処分の事前同意をしておくコトです。

また、今回は使いませんでしたが『契約満了時に限り連帯保証人にあらかじめ明渡の代理権を付与し、動産処分の権限を与えておくこと』などは、今後、検討していきたいと考えています。

契約満了後に元賃借人による占有が続いたとしても、賃貸借契約が終わっていることは間違いないので、明渡裁判自体は難しくなさそうですが、もし、相手が強制執行できない人だったら・・・定期建物賃貸借の意味がありません。

ということは、定期建物賃貸借契約って場合によっては普通借家以上に注意して入居審査をしないといけません。(普通借家とは審査基準が別だとも言えます。)

まとめ

今回、定期建物賃貸借の書類作成をやってみて、あたらめて今後の運用を考えてみると、定期建物賃貸借契約は私が初めに思ったほど【万能な契約】ではなさそうだなと感じています。(お前が勝手に勘違いしただけ??)

今後の利用は『老朽化により建替えを考えている』などの物件にとどめ、新しくてきれいな物件は(いわゆる一般的な物件)よっぽどの場合を除き、普通賃貸借で契約していったほうがいいのでは?と

特に大阪は契約更新という文化がないので、【普通借家では必要なかった再契約の手間とコストをかけてまで得られるリターンがどの程度あるのか?】を天秤にかけて考えていきたいと思っております。

刃物は便利な道具ですが使い方を間違えると自分自身を傷つけてしまいます。それと同じように法律も便利ですが、使い方を間違えると自分の首を絞めることになってしまいます。そうなってしまわない様に本当に注意しながら使わないといけませんね。管理会社のミスにより物件オーナーの利益棄損してしまうと私の存在価値ありませんから!

※繰り返しますが、今回は内容を少しぼやかして書いてありますのでご注意ください。

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