定期借家計画進行中②

定期建物賃貸借契約で募集しているテナントに申し込みが入りました。

現在、私が管理させてもらっているソシアルビルがあるのですが、運営が非常に大変です。 一般的には不動産投資において、ソシアルビル...

ずいぶんと時間がたってしまいましたが、定期借家でテナントを募集開始しています。 導入に当たっては【大家さんと不動産業者のための...

家賃保証会社『全保連』の審査承認もでて契約に進みます。

定期建物賃貸借【以下、定期借家という】で募集してみて、1か月たたずに契約できそうです。想像以上の反響で(といっても数は3件ですが)希望者達でちょっとした取り合いのような感じになりました。

私としても、いい加減な気持ちで物件をキープされても困るので『開店してきちんとやっていけるか?』を何度も確認して、借主さんの選定は慎重に行いました。

募集条件は、賃料は普通借家募集の時と同じ金額で、敷金・礼金の所だけぐっと下げました。

参考にした書籍には『普通借家と定期借家で募集条件の変更は必要ない』とありましたが、テナントの開業は一般的に内装代・設備代金などの借主さんが初期に負担する費用が多くかかり、期間限定でしか営業できない可能性がある定期借家は借主さんにとって、心理的なハードルになると思い、それを緩和したかったためです。

例えば、賃料7万円の貸室賃料に対して、ちょっと凝った内装をしたいと思い改装工事代金が300万円だった場合は、2年の定期借家では出店のハードルが上がってしまうわけです。(まぁ、飲食店は一発当たれば、すぐに回収できますけどね~。)

今回ご契約いただく方は、現在30代のサラリーマンの方で退職して長年の夢だったコンセプトBARを開きたいとのことで、内装代金もあまりかけずにやるそうです。

もともとインターネットで本物件をズッと見ていたそうですが、条件変更があったので慌てて問い合わせてきたそうです。前回までの募集条件での空室期間が現在10ヵ月目ですから、機会損失を考えれば、もっと早く対策をすればよかったです。

このことから、『良くも悪くも、借主さんの中には定期借家のネガティブポイントをそれほど深く考えていない方も結構いらっしゃる。』もしくは『再契約型定期借家であることがかなりの安心材料になっている』ということが読み取れます。安い賃料なので、とりあえずお試しできればいいということでしょうか?これは私も想定外でした。

これに加え、すぐに複数の申し込みが入るなど思いもよらないことがおきています。管理会社としては契約して終わりではありませんので、これからも定期借家で本ビルをきちんと運営・ビル経営していけるか注意して対処していかなくてはいけません。

今回のケースだけで、市場ニーズは計れませんので、いろいろとパターンを変えてやってみようと思います。

今回の募集は2年間の定期借家の募集でしたが、内装代金が沢山かかる業種の場合で、貸主の経営趣旨を理解していただける借主さんの場合は、契約期間を3年・4年と伸ばして『借主さんの開店心理ハードルを下げるように話をもっていく。』など微調整しながら募集したいと考えています。

このビルは商業地域にある細かく部屋割りしたソシアルビルなのですが、全テナント定期借家に切り替え、更地売却できればオーナーは以上の売却益は出ると思います。あと10年位で出来ればいいのですが・・・ (ちょっとは管理会社にも還流してくださいね。)

当初はテナントビルの安心・安全運営が一番の目的でしたが、このような副産物もありますので、保有期間中のキャッシュフローを減らしてでもオーナーと一緒に頑張っていきたいと思います。

おわり

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