大家さんの修繕義務:応用編【修繕義務免除特約】

現在、契約に向けて交渉を進めている案件で(1棟貸・事務所系)家主さんより『貸テナントの修繕について、できるだけ家主で責任を負いたくない。中の物が壊れたらすべて借主さんで修理してほしい、ただし雨漏りは家主で直す。』というような契約内容にしてほしいとの要望がありました。

大家さんの気持ちはわからなくもありませんが、これって一見は単純なように見えて意外と難しい問題なんです。

他人が作った契約書で『躯体以外の修繕については借主負担とする』といった『これって有効なの?』という契約書もよく見かけます。

また、貸主・借主ともに知り合いで【口約束】修繕はすべて借主負担ということになっている契約は、よくあるパターンです。

あとは『相場より安く貸すから、修繕はそっちでやってよ。』とのオーダーで『本件貸室の一切の修繕は借主負担とする。』と記載された契約書、これもよくあります。

このような、あいまいな内容の契約書はよく見かけますが、有効かどうかは眉唾です。

怪しい内容でも借主さんが専門家に相談するところまではいかないので、問題が表面化することは、ほとんどないようですが、管理会社としてはのちにトラブルにならないで契約しておきたいところです。

おさらい

基本的な修繕義務についての考えは以前まとめましたので、そちらをご参照ください。

先日、管理している物件の最上階の部屋で天井付近から原因不明の水シミができるので直してほしいと入居者さんから連絡がありました。 ...

今回の要望は、一般的に故障すれば家主の負担で修理する例えば『備え付けトイレ』の部品が壊れた場合も『借主で修理してほしい。』というものです。

家主の修繕義務は特約でどこまで免除にできるのか?前回より応用編です。

基本編

賃貸している建物の修繕は基本的に貸主が費用負担するものです。(民法606条などに記載)

ただし、民法606条は任意規定のため賃借人が修繕義務を負わない旨の特約をすることができます。(原則は消耗品等の小規模の設備修繕に限る)【以下、修繕義務免除特約と表現します。】

ここまでは実務においても一般的な考え方です。

応用編

貸主の修繕義務を一切排除した特約は有効かどうか?を考えます。

まず、法律では特に決まっていません。

そうすると、なぜ、貸主の修繕義務免除特約は小規模修繕に限るのか?を掘り下げていくと民法の『信義誠実の原則』というキーワードが関連しています。

信義誠実の原則(しんぎせいじつのげんそく)とは 

法原則の一つ。公法,私法を問わず,当事者が相手の信頼にそむかず誠意をもって行動しなければならないという原則。信義則ともいう。もともと倫理上の規範であったが,具体的事件において正義,衡平を貫徹するために,適用されるべき基本的法原則とされている。日本では権利の行使と義務の履行に関して民法第1条第2項にこの基本原則をうたっている

引用元コトバンク

難しいのですが、下記に簡単にまとめてみます。

  1. 前述の通り、民法で定められた家主の修繕義務(民法606条)は任意規定のため、特約で排除することができる。
  2. しかし、屋根・外壁・その他、建物の主要構造部の大規模な修繕義務までを借主に負わせるということは、賃貸人としての基本的な義務を果たしておらず、信義則に反するので無効となる可能性がある
  3. ただし、無効になるかどうかは、賃料の設定など総合的に判断されることであって、主要構造部の修繕義務を借主に負担させることが必ず無効になるわけではない。

というのが、修繕義務免除特約が小規模なものに限定される(であろう)理由です。

めちゃあいまいですが、このことを考慮して、一切の排除は無効と考えるのが無難ですね。

まだ、最高裁判例がないみたいなので、この考え方が正解かどうかは流動的ですが、今現在はこのように考えて今回の案件は進めていきます。

どこまでの義務を免除してもいいかはケースバイ・ケース(賃料が相場より安いなど)なので、お互いに話し合いながらその過程を契約書に記載していくしかありません。

今回の契約については、相場と契約賃料を考慮して貸主・借主どこまでの修繕義務を負うのかを一覧表にして一つづつ入れていこうと思います。

※これにプラスして【事業者】対【消費者】の契約の場合、消費者契約法についても検討しないといけません。なので住居系では過度な修繕義務免除特約はやめておいたほうがいいでしょう。

逆に、居ぬき店舗で造作物をもらった形になっている場合は、その内容を契約書に記載しておけば問題ないかと考えます。

具体的には

◆修繕費負担区分表◆

屋根   貸主

外壁   貸主

駐車場舗装面 貸主

屋外看板 貸主

トイレ  借主

キッチン 借主

・・・・

上記に定めのない項目は甲乙互いに協力して民法その他法令に従い協議し解決するものとする。

こんなのはどうかな??

おわり

ブログランキングに参加しています。

ブログランキングに参加しています。

 

 

フォローする