ずいぶんと時間がたってしまいましたが、定期借家でテナントを募集開始しています。
導入に当たっては【大家さんと不動産業者のための最強の定期借家入門】という書籍を参考に、事務所テナントバージョンにアレンジしています。
本書を読んだうえでの問題点等の整理をしていきます。
導入の目的など
ソシアルビルの健全な運営が主な目的『再契約型』定期建物賃貸借契約であることをPRし稼働を落とさずに、ビルの運営を行う。
大阪には基本的に契約更新の文化がないので、再契約の費用的・手間的にも負担が大きいことがネガティブポイントです。
今回は実験的試みなのでオーナー費用負担は無しで、私の手間負担だけで実施予定です。
ほかの物件で導入するとすれば、オーナーの負担で賃料等の0.5ヵ月分位を事務手数料として負担するというのが現実的ではないかと考えます。逆に言えば、その費用負担してまでのメリットが見出せるか？がポイントとなりそうです。
家賃保証会社の契約継続について
全保連株式会社の家賃保証を利用予定で担当者に確認すると、普通賃貸借と同じように更新できそうです。（更新料1万円）
再契約における連帯保証人の証明書類について
当社は基本的に連帯保証人+家賃保証会社を利用しており、再契約時には非常にめんどくさいですが、もう一度連帯保証人には印鑑証明を提出してもらうしかありません。
途中解約
200㎡以下の住居用不動産は中途解約可ですが、事業用は特約が無いと不可なため中途解約3か月前予告を特約で契約書に記載する予定です。
マイソクにどうやってPRしていくか？
ここが一番難しい
出店時テナント内装代金は借主負担で行いますので、契約を更新してもらえない場合のダメージが大きく心理的に負担になることが予想されます。
今までの募集より、敷金礼金を大幅に減額して募集を行います。
終了通知をどうやって管理していくか？
全テナントの更新を年1時期にまとめるように、例えば初回の契約は2年と2か月とか、端数をプラスして契約することで更新管理しやすくする作戦でいきたいと思います。
オーナーへ説明を行い『お任せします。』とのとこと。
今まで定期借家契約は2回ほどしたことがあるので事前説明書などの手順はわかっているつもりです。
過去にやったのは、1件は留守宅管理で有名なリロケーション・インターナショナルの契約と、もう1件は孤独死があった部屋の後募集に、賃料を大バーゲンし、期間を切っての契約、両方とも解約済みです。
契約時に再度検討しないといけないのは再契約時の原状回復義務についての書き方についてです。
さて、どうなることやら